1. La Ocupación
La ocupación es un modo originario de adquirir la propiedad (art. 609 C.c.), es decir, se adquiere la propiedad sin necesidad de que otra persona nos la transmita (modo derivativo). El Código Civil expone lo siguiente: “se adquieren por ocupación los bienes apropiables por su naturaleza que carecen de dueño, como los animales que son objeto de la caza y pesca, el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas”. Por tanto, la ocupación consiste en la toma de posesión de una cosa corporal que carece de dueño (res nullius) con el ánimo de hacerla nuestra.
Requisitos para la adquisición por ocupación
Para que se dé la adquisición de la propiedad por ocupación es necesario que concurran los siguientes requisitos:
- a) Posesión: La ocupación está formada por dos elementos: la aprehensión material de la cosa objeto de la ocupación (corpus) y la intención de hacerla nuestra propia (animus). Se requiere que en un determinado momento se tenga la posesión en concepto de dueño de una cosa que sea susceptible de ser adquirida por ocupación; no basta con manifestar públicamente la intención de apropiarse de ella.
- b) Capacidad del ocupante: El ocupante es el sujeto que toma posesión de la cosa con la intención de tenerla como suya. Basta con la capacidad natural de entender y querer, que es la capacidad que se exige a todo poseedor, por lo que pueden ser ocupantes los menores de edad y los incapacitados.
- c) Objeto: El objeto de la ocupación ha de ser una cosa susceptible de propiedad privada, apropiable y que carezca de dueño (res nullius). Ha de ser una cosa mueble, puesto que los bienes inmuebles, cuando dejan de tener propietario, pasan automáticamente a ser propiedad privada del Estado.
2. La Accesión
El concepto de accesión establece que “la propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente”. Dentro de la accesión podemos distinguir dos supuestos distintos:
- A) Accesión discreta o por producción: Es el derecho del propietario de un bien de hacer suyos los frutos que este produce.
- B) Accesión continua o por incorporación: Se extiende el poder del propietario; es el derecho del propietario de adquirir lo que a la cosa objeto de su derecho se le una o incorpore, ya sea de forma natural o artificial, formando un todo inseparable.
Elementos necesarios para la accesión
Existen tres elementos necesarios para que se produzca la accesión:
- La unión de dos cosas, pertenecientes a distintos propietarios, que se unen de forma irreversible formando un todo inseparable. Si las cosas son separables, no hay accesión.
- Una de las cosas tendrá carácter accesorio respecto de la otra (principal).
- Desaparece la titularidad dominical (de dominio) independiente sobre la cosa accesoria. La propiedad de la cosa principal absorbe la propiedad de la accesoria.
3. Accesión Invertida
Dentro de la accesión industrial inmobiliaria encontramos la accesión invertida, la cual no viene regulada expresamente en el Código Civil. El supuesto es el siguiente: puede ocurrir que el dueño del terreno, al edificar sobre su propiedad, invada parcialmente el terreno ajeno; es decir, que lo construido esté en parte sobre terreno de su propiedad y en parte sobre terreno ajeno. La Jurisprudencia ha intentado dar solución a estos casos distinguiendo si el constructor que invade actúa de buena fe o mala fe.
- Si el constructor que se extralimita actúa de mala fe: El dueño del terreno invadido puede optar entre exigir que se le abone el importe del terreno ocupado por la construcción o que sea esta demolida, pudiendo exigir en todo caso la indemnización por daños y perjuicios causados.
- Si el constructor ha actuado de buena fe: El Tribunal Supremo ha entendido como un todo el suelo y la edificación, y cuando su valor es superior al del terreno invadido, considera como cosa principal la construcción y el suelo propio, y como accesoria la parte invadida. En este caso, el constructor va a hacer suyo el todo resultante, incluyendo por tanto el terreno invadido, y deberá indemnizar al propietario del mismo.
En estas construcciones extralimitadas, a diferencia del caso de las construcciones en suelo ajeno (en las que el propietario del suelo hace suya la obra), es el edificante quien adquiere el suelo ajeno, de ahí que la doctrina lo denomine como accesión invertida.
Requisitos de la accesión invertida (STC 6.5.1978)
- a) Que la construcción se haya realizado sobre terreno propio y en parte sobre terreno ajeno.
- b) Si la edificación se construye toda ella, o en mayor parte en terreno ajeno, procederá que lo construido en suelo propio y el terreno ajeno formen una unidad inseparable.
- c) Que el suelo propio y lo que se haya construido en él tengan un valor superior al del terreno ocupado.
- d) Que el constructor haya actuado de buena fe.