Mantenimiento en Edificaciones: Conceptos y Tipos

El mantenimiento abarca todas las acciones destinadas a conservar un elemento o restaurarlo a un estado en el cual pueda cumplir con su función requerida. Estas acciones incluyen la combinación de procedimientos técnicos y administrativos.

Tipos de Mantenimiento

• Mantenimiento de Conservación: Destinado a compensar el deterioro sufrido por el uso, los agentes meteorológicos u otras causas.
• Mantenimiento Correctivo: Corrige los defectos o averías observados.
• Mantenimiento Preventivo: Busca garantizar la fiabilidad de los equipos en funcionamiento antes de que pueda producirse un accidente o avería por deterioro.
• Mantenimiento Programado: Se realiza siguiendo un programa de revisiones, basado en tiempo de funcionamiento, kilometraje, etc.
• Mantenimiento Predictivo: Realiza intervenciones prediciendo el momento en que el equipo quedará fuera de servicio, mediante un seguimiento de su funcionamiento para determinar su evolución y, por tanto, el momento óptimo para efectuar las reparaciones.
• Mantenimiento de Oportunidad: Aprovecha las paradas o periodos de inactividad de los equipos para realizar operaciones de mantenimiento, llevando a cabo las revisiones o reparaciones necesarias para garantizar el buen funcionamiento de los equipos en su próximo ciclo de operación.

Administración: Principios y Etapas

La administración es una ciencia social aplicada o tecnología social que tiene por objeto de estudio las organizaciones. Es la técnica encargada de la planificación, organización, dirección y control de los recursos (humanos, financieros, materiales, tecnológicos, del conocimiento, etc.) de una organización, con el fin de obtener el máximo beneficio posible. Este beneficio puede ser económico o social, dependiendo de los fines perseguidos por dicha organización.

Etapas del Proceso Administrativo

• Planificar: Proceso que comienza con la visión de la persona que dirige una organización, la misión de la organización, y la fijación de objetivos, estrategias y políticas organizacionales.
• Organizar: Proceso que consiste en establecer o reformar algo para lograr un fin, coordinando las personas y los medios adecuados.
• Dirigir: Es la influencia o capacidad de persuasión ejercida por medio del liderazgo sobre los individuos para la consecución de los objetivos fijados.
• Controlar: Es la medición del desempeño de lo ejecutado, comparándolo con los objetivos y metas fijados; se detectan los desvíos y se toman las medidas necesarias para corregirlos.

Objetivos Clave del Mantenimiento

• Evitar, reducir y, en su caso, reparar las fallas en los bienes.
• Disminuir la gravedad de las fallas que no se lleguen a evitar.
• Evitar detenciones inútiles o paradas de máquinas.
• Prevenir accidentes e incidentes, aumentando la seguridad para las personas.
• Conservar los bienes productivos en condiciones seguras y preestablecidas de operación.
• Balancear el costo de mantenimiento con el correspondiente al lucro cesante.
• Alcanzar o prolongar la vida útil de los bienes.

Mantenimiento Productivo Total (TPM)

El Mantenimiento Productivo Total (TPM) es una práctica de gestión que considera todos los aspectos del mantenimiento de los equipos, el comportamiento del personal y el proceso de producción, con el objetivo de lograr y mantener la máxima eficacia de los equipos y las operaciones.

Fallas Comunes en la Construcción

Fallas de Cimentación

Las fallas en la cimentación pueden ser causadas por:

• Piedra mal colocada, con huecos o adherencia deficiente.
• Uso de cal en lugar de cemento en el mortero de pegado de la piedra.
• Huecos dejados para el paso de instalaciones (ej. drenaje) sin el debido refuerzo o relleno.

Tipos de Grietas en Estructuras

• Fisura: Daño mínimo, menor o igual a 1 mm (generalmente no requiere reparación estructural).
• Grieta: Daño moderado, de 1 mm a 4 mm (necesita reparación, pero sin necesidad de refuerzo estructural adicional).
• Fractura: Daño severo, de 5 mm o más (es obligatorio el refuerzo y la reparación de los daños).

Fallas de Concreto

La baja resistencia del concreto puede deberse a:

• Relación agua-cemento inadecuada: Un exceso de agua en la mezcla reduce considerablemente su resistencia.
• Materiales de baja calidad: Uso de cemento viejo o semifraguado, agua sucia, arenas con alto contenido de tierra o desechos orgánicos, o gravas de río sin control de granulometría.

Salitre en Muros

El salitre es una sustancia salina que aparece en paredes, suelos y muros, y que puede provocar la progresiva aparición de malos olores y deterioro. Se produce cuando la humedad asciende, arrastrando sales disueltas del agua y de los propios materiales (ladrillo, mortero, enjarre).

Prevención del Salitre

Para evitar el salitre, se recomienda:

1. Impermeabilizar las dalas de desplante.
2. Utilizar preferentemente productos solubles al agua.
3. Aplicar el producto con cepillo de cerdas.
4. Limpiar la dala de polvo y grasas antes de la aplicación.

Muros de Carga y Castillos

El desplome máximo permitido para muros de carga será de 0.5 cm por cada metro de altura.

Criterios de Localización de Castillos

• En todos los cruces de los muros.
• En los extremos del muro.
• Cuando el castillo anterior esté a una distancia igual o mayor a una cuarta parte de la altura del muro.
• La distancia máxima entre castillos debe ser igual a 20 veces el ancho del muro.

Reparación de Fisuras en Muros

Para la reparación de fisuras en muros, siga estos pasos:

1. Retirar el enjarre existente en un área de aproximadamente 90 a 100 cm alrededor de la fisura, limpiando el muro de todo material suelto.
2. Colocar una tela de alambre, amarrándola a clavos y separándola ligeramente del muro para permitir la adherencia del nuevo material.
3. Realizar un zarpeo de cemento-arena en proporción 1:5 para ayudar a la unión y evitar que la fisura se forme nuevamente.